Resposta direta
Pelo Código Civil, no contrato de corretagem uma pessoa, sem vínculo de mandato, prestação de serviços ou dependência, se obriga a obter para outra um ou mais negócios conforme as instruções recebidas (art. 722). A lei não exige forma escrita para toda corretagem, mas sem documento a imobiliária fica sem prova das instruções, do prazo, da remuneração e da exclusividade, que é o que decide as disputas.
O que a lei define
Os arts. 722 a 729 do Código Civil tratam da corretagem. O corretor deve executar a mediação com diligência e prudência e prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio (art. 723). A remuneração, se não estiver fixada em lei nem ajustada, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais (art. 724).
A profissão é regulada pela Lei 6.530/1978, que atribui ao corretor a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis (art. 3º), também exercida por pessoa jurídica inscrita no conselho regional.
O que deve estar por escrito
- Quem contrata (proprietário ou interessado) e quem intermedeia (corretor e, se houver, a imobiliária com seu registro no CRECI).
- O imóvel ou o negócio buscado, com as instruções recebidas: preço pedido, condições aceitas, permuta, financiamento.
- Prazo, exclusividade ou não, e o que acontece ao fim do prazo.
- Remuneração: base de cálculo, momento em que é devida e quem paga.
- Autorização para anunciar, fotografar e divulgar dados do imóvel.
Por que isso é um padrão, não um detalhe
Quando cada corretor usa um papel diferente, a imobiliária não consegue provar o que foi combinado nem acompanhar prazos. Padronizar o instrumento de captação, com campos obrigatórios e revisão jurídica, é o primeiro passo da padronização de contratos na imobiliária.
Exemplo hipotético
Um proprietário autoriza a venda por mensagem de celular, sem prazo nem percentual. Meses depois, vende diretamente a um comprador apresentado pela imobiliária. Sem documento, a discussão passa a depender de prints e testemunhas. Com o instrumento assinado, a imobiliária mostra prazo, instruções e a remuneração ajustada, e aplica as regras dos arts. 725 a 727.
Fontes oficiais
- Código Civil (Lei 10.406/2002)Arts. 722 a 729: definição da corretagem, deveres do corretor e remuneração.
- Lei 6.530/1978 (profissão de corretor de imóveis)Art. 3º: atribuições do corretor de imóveis e da pessoa jurídica inscrita.
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