Resposta direta
O Código Civil obriga o corretor a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio e, sob pena de responder por perdas e danos, todos os esclarecimentos sobre a segurança ou o risco do negócio, as alterações de valores e outros fatores que possam influir no resultado (art. 723 e parágrafo único). Informar não basta: é preciso conseguir provar que informou.
O que a lei exige
A redação dada pela Lei 12.236/2010 ao art. 723 tornou expresso o dever de diligência e prudência e o dever de informar espontaneamente. O parágrafo único liga a omissão sobre segurança e risco do negócio à responsabilidade por perdas e danos. Na prática, isso inclui ônus na matrícula, pendências documentais, débitos conhecidos e qualquer fato que possa mudar a decisão do cliente.
Como documentar
- Termo de ciência: um documento curto em que o cliente declara ter recebido as informações relevantes, listadas uma a uma.
- Anexos: a certidão da matrícula e as certidões entregues, com data.
- Registro de comunicações: e-mails ou mensagens enviados pelo canal oficial da imobiliária, arquivados no processo da operação.
O que informar, no mínimo
- Situação registral do imóvel e ônus existentes.
- Pendências de documentos e quem vai resolvê-las.
- Dependência de terceiros: banco, condomínio, construtora, cônjuge.
- Custos da operação que cabem a cada parte, conforme o combinado.
- Prazos realistas para assinatura e registro.
Exemplo hipotético
O comprador descobre, depois de pagar o sinal, que o imóvel tinha penhora averbada. Se o corretor tiver o termo de ciência assinado com a certidão anexada, demonstra que informou; sem ele, a discussão sobre o art. 723 fica aberta. O termo integra o checklist de fechamento e parte das obrigações do contrato de corretagem.
Fontes oficiais
- Código Civil (Lei 10.406/2002)Art. 723 e parágrafo único: diligência, prudência e dever de informar sobre segurança e risco do negócio.
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