Autorização de venda com exclusividade: cláusulas essenciais

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A regra do art. 726

Sem exclusividade escrita, o proprietário que vende diretamente, sem participação do corretor, em regra não deve remuneração. Com exclusividade ajustada por escrito, a remuneração integral é devida mesmo que o negócio seja feito sem a mediação do corretor, salvo se ficar comprovada a inércia ou a ociosidade dele. Por isso, a autorização com exclusividade protege a imobiliária e, ao mesmo tempo, cobra dela trabalho demonstrável.

Cláusulas que não podem faltar

1. Exclusividade expressa: a palavra e o alcance, inclusive se vale para venda direta pelo proprietário.
2. Prazo: data de início e de término. Sem prazo, aplica-se a regra do art. 727 para dispensa do corretor.
3. Preço e condições: valor pedido, mínimo aceito, formas de pagamento admitidas.
4. Remuneração: percentual ou valor, base de cálculo e momento em que é devida.
5. Plano de trabalho: anúncios, visitas e relatórios periódicos ao proprietário.
6. Depois do prazo: o art. 727 garante a corretagem se o negócio se realizar após o prazo, mas por efeito dos trabalhos do corretor. Defina como esses clientes serão identificados.

Registro do trabalho

Como a exceção da lei é a inércia, guarde provas da atuação: anúncios publicados, relatórios enviados, lista de visitas com data e nome do interessado. Esse registro é rotina de equipe, não de um corretor só, e entra no fluxo de captação.

Exemplo hipotético

A autorização exclusiva vence em 90 dias. Dez dias depois, o proprietário vende para um casal que visitou o imóvel com o corretor. Se a imobiliária tiver a ficha de visita com data e nomes, consegue demonstrar que o negócio decorreu do seu trabalho, como prevê o art. 727.